Mutuo prima casa tassi: come orientarsi tra fisso, variabile e costo totale

Il tasso di un mutuo prima casa non è un numero unico che si trova in una tabella: è il risultato di un indice di mercato, dello spread deciso dalla banca, della durata, del rapporto tra importo e valore della casa e del vostro profilo. Per questo la domanda utile non è "qual è il tasso medio?", ma "quale rata e quale costo totale avrò con questa offerta, e che cosa succede se le condizioni cambiano?". Questa guida mette in ordine i concetti per arrivare in banca preparati.

Da che cosa dipende il tasso che vi viene proposto

Il tasso finale di un mutuo si può scomporre in tre parti. La prima è il parametro di mercato: per i mutui a tasso variabile si usa di norma l'Euribor (il tasso interbancario europeo), per i mutui a tasso fisso il parametro è in genere l'IRS (o Eurirs), cioè il tasso dei contratti swap con scadenza simile alla durata del mutuo. La seconda è lo spread, il margine che la banca aggiunge per coprire costi, rischio e guadagno. La terza sono gli elementi legati a voi: durata, importo richiesto rispetto al valore dell'immobile (LTV), stabilità del reddito, eventuale garanzia pubblica, rapporto già esistente con la banca.

Quando i tassi di mercato salgono o scendono, cambiano subito le offerte per i nuovi mutui, ma i mutui già firmati a tasso fisso non si muovono, mentre quelli a tasso variabile seguono l'indice alla prossima revisione prevista dal contratto. Per questo le notizie sui tassi della BCE o sull'Euribor hanno effetti diversi a seconda del contratto che avete.

Le voci che compongono il costo reale

Il tasso è solo il costo del denaro. Il costo di un mutuo comprende anche:

• spese di istruttoria, a volte indicate in percentuale o in cifra fissa;
• perizia dell'immobile, richiesta dalla banca e pagata dal cliente;
• imposta sostitutiva sul finanziamento, che per la prima casa è dello 0,25% dell'importo;
• assicurazioni: la polizza contro incendio e scoppio è spesso richiesta; altre polizze (vita, perdita del lavoro) sono di norma facoltative;
• onorario del notaio, sia per l'atto di acquisto sia per quello di mutuo;
• spese di gestione della rata e dell'incasso, quando previste.

Queste voci confluiscono nel TAEG (tasso annuo effettivo globale), che per questo è l'indicatore giusto per confrontare le offerte; ne parliamo nella guida su TAN, TAEG e ISC.

Un esempio numerico per capire il peso del tasso

Prendiamo un mutuo di 150.000 euro su 25 anni (esempio illustrativo, non un'offerta). La rata costante si calcola con la formula: rata = capitale x i / (1 meno (1 + i) elevato a meno n), con i tasso mensile e n numero di rate.

Ogni mezzo punto in più sul tasso sposta la rata di circa 40 euro al mese e gli interessi totali di oltre 12.000 euro. Ma anche la durata conta: sullo stesso importo al 3%, con 30 anni la rata scende a circa 632 euro, mentre gli interessi totali salgono a circa 77.700 euro. Potete ripetere questi calcoli con il calcolatore della rata.

Fisso, variabile o misto: il criterio di scelta

Non esiste una formula "giusta" in assoluto, perché nessuno conosce l'andamento futuro dei tassi. Esiste invece un criterio ragionevole: scegliete la formula con cui potete sostenere la rata anche nello scenario sfavorevole. Chi ha un bilancio stretto o un reddito poco flessibile tende a preferire il tasso fisso, che dà certezza. Chi ha margine di risparmio e reddito in crescita può considerare un variabile, magari con un tetto massimo (cap), sapendo che la rata può aumentare. Approfondiamo il tema in tasso fisso o variabile e in tasso misto e cap.

Dove verificare i tassi e le regole

I tassi proposti dalle banche cambiano con frequenza, quindi nessun sito informativo può dare un valore corrente affidabile. Per un quadro generale, la Banca d'Italia pubblica statistiche sui tassi dei mutui e, con il Ministero dell'Economia e delle Finanze, i tassi effettivi globali medi trimestrali usati per verificare la soglia di usura. L'ABI (Associazione bancaria italiana) diffonde rilevazioni mensili sul mercato. Per la vostra situazione, però, l'unico dato valido è il prospetto personalizzato (ESIS) che la banca deve consegnarvi prima della firma.

Come procedere in pratica

1. Stabilite un budget massimo di rata in base al reddito netto mensile (vedi quanto mutuo posso ottenere).
2. Chiedete un ESIS ad almeno due o tre banche, a parità di importo e durata.
3. Confrontate TAN, TAEG, spese e polizze richieste.
4. Verificate se avete diritto a agevolazioni sulla prima casa e al Fondo di garanzia.
5. Valutate di coinvolgere un mediatore creditizio iscritto all'albo, se preferite farvi aiutare nel confronto, chiedendo a quale titolo viene compensato.

Errori da evitare

• Fermarsi al tasso pubblicizzato senza leggere il TAEG e le spese.
• Scegliere la durata più lunga solo per abbassare la rata senza guardare gli interessi totali.
• Accettare polizze abbinate come se fossero obbligatorie, senza chiedere se sono facoltative e confrontarle sul mercato.
• Firmare il compromesso prima di avere una risposta di massima dalla banca (si può inserire una clausola sospensiva legata alla concessione del mutuo).
• Non considerare le spese oltre al mutuo: imposte, notaio, agenzia, trasloco, arredi.

Quando rivolgersi a un professionista

Se il vostro reddito è variabile, se siete lavoratori autonomi o se dovete combinare più garanzie (genitori garanti, Fondo Consap), vale la pena parlare con un consulente o con un mediatore creditizio iscritto all'albo; per gli aspetti fiscali e contrattuali, rivolgetevi a un commercialista o a un notaio. Le informazioni di questa pagina hanno scopo generale.

Domande frequenti

Qual è il tasso medio del mutuo prima casa?

Non esiste un tasso unico: varia per banca, durata, LTV e periodo. Le rilevazioni della Banca d'Italia e dell'ABI danno un quadro di mercato, ma l'offerta valida per voi è solo quella scritta nell'ESIS personalizzato.

Il tasso della prima casa è diverso da quello della seconda casa?

Il tasso dipende dalla banca e dal profilo, non dalla destinazione in sé; cambiano invece le imposte (per esempio l'imposta sostitutiva è dello 0,25% sulla prima casa e del 2% sulle altre) e alcune agevolazioni.

Posso negoziare il tasso?

Sì, spesso lo spread e le spese sono trattabili, soprattutto se presentate offerte concorrenti, se avete un anticipo consistente o se portate stipendio e altri servizi. Chiedete sempre che ogni condizione sia scritta nell'ESIS.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — guide sul mutuo, statistiche sui tassi, Arbitro Bancario Finanziario
• ABI - Associazione bancaria italiana — rilevazioni sul mercato dei mutui
• Ministero dell'Economia e delle Finanze — tassi effettivi globali medi e soglie di usura
• Agenzia delle Entrate — imposte e agevolazioni sulla prima casa