Agevolazioni fiscali prima casa: imposte, IVA al 4% e requisiti

Chi compra la prima casa in Italia può pagare molte meno imposte rispetto a chi compra una seconda abitazione: imposta di registro del 2% invece del 9% se si acquista da un privato, IVA al 4% invece del 10% se si compra dal costruttore, e imposta sostitutiva sul mutuo dello 0,25% invece del 2%. Per ottenere questi benefici però bisogna rispettare requisiti precisi, che si dichiarano nell'atto di acquisto e che, se mancano, possono portare alla decadenza e al pagamento della differenza con sanzioni. Questa guida riassume le regole generali; le condizioni esatte vanno sempre verificate con il notaio e sull'Agenzia delle Entrate.

I requisiti principali

Per le agevolazioni prima casa la normativa richiede in sintesi che:

1. L'immobile sia una abitazione non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8 e A/9).
2. L'immobile si trovi nel comune in cui l'acquirente ha o stabilirà la residenza entro 18 mesi dall'acquisto, oppure nel comune in cui svolge la propria attività (principale) di lavoro o, per i cittadini italiani emigrati, nel comune di nascita o lavoro.
3. L'acquirente dichiari nell'atto di non essere titolare esclusivo o in comunione col coniuge di altra casa di abitazione nello stesso comune dove acquista.
4. L'acquirente dichiari di non essere titolare in tutta Italia di diritti su altra casa acquistata con le agevolazioni prima casa (o, se ne è titolare, che la venderà entro un anno dal nuovo acquisto).

Le dichiarazioni vengono rese al notaio nell'atto. Una dichiarazione mendace comporta la perdita del beneficio e sanzioni. Le norme hanno sfumature (per esempio per le pertinenze, che godono dell'agevolazione entro limiti di numero e categoria catastale), quindi conviene discuterne con il notaio prima del rogito.

Le aliquote per l'acquisto: confronto

Le aliquote sono quelle in vigore alla data di aggiornamento della pagina; verificate sempre l'attuale normativa.

Esempi di calcolo (illustrativi)

Acquisto da privato, prezzo 180.000 euro, valore catastale 80.000 euro, prima casa: registro 2% di 80.000 = 1.600 euro; ipotecaria e catastale 100 euro; totale 1.700 euro. Per una seconda casa con lo stesso valore: 9% di 80.000 = 7.200 euro, più 100 euro. La differenza è circa 5.600 euro.

Acquisto dal costruttore, prezzo 200.000 euro, prima casa: IVA 4% = 8.000 euro; più 600 euro di imposte fisse (200 x 3); totale 8.600 euro. Per una seconda casa con IVA al 10%: 20.000 euro più 600 euro.

Sul mutuo di 150.000 euro, l'imposta sostitutiva è lo 0,25% = 375 euro per la prima casa, e il 2% = 3.000 euro per le altre abitazioni.

Credito d'imposta per chi ricompra

Chi vende una casa già acquistata con agevolazioni e ne acquista una nuova entro un anno può ottenere un credito d'imposta pari all'imposta di registro o all'IVA pagata sul primo acquisto, fino a un massimo pari all'imposta dovuta sul secondo. Serve per non pagare due volte le imposte in breve tempo. Le condizioni sono tecniche: chiedete al notaio.

Misure temporanee per i giovani

Negli ultimi anni sono state introdotte agevolazioni temporanee per gli under 36 con ISEE sotto una certa soglia, che prevedono esenzioni dalle imposte di registro, ipotecaria e catastale per gli acquisti da privato (o credito d'imposta pari all'IVA per acquisti dal costruttore) e l'esenzione dall'imposta sostitutiva sul mutuo. Queste misure sono state prorogate più volte con scadenza e le condizioni sono cambiate: per sapere se sono in vigore alla data dell'acquisto e a quali condizioni (età, ISEE, scadenza), consultate l'Agenzia delle Entrate e il notaio. Non date per scontato che il beneficio valga per un atto firmato oggi.

Decadenza e sanzioni

Le agevolazioni decadono se, tra le altre cause:

• non si trasferisce la residenza entro 18 mesi (salvo motivi di legge);
• si rivela falsa una delle dichiarazioni rese nell'atto;
• si vende l'immobile prima di cinque anni dall'acquisto senza riacquistarne un altro, entro un anno, da adibire ad abitazione principale (in tal caso si perde l'agevolazione; l'imposta si recupera con sanzioni e interessi).

Per il caso di vendita entro cinque anni, riacquistare un'altra abitazione principale entro un anno evita la decadenza. Verificate le regole con il notaio prima di vendere.

Cosa fare in pratica

1. Prima del compromesso, verificate la categoria catastale e la posizione dell'immobile.
2. Chiedete al notaio un preventivo con e senza agevolazioni e la verifica dei requisiti.
3. Preparate la residenza: iscrivetevi anagraficamente nel comune entro i termini.
4. Conservate la documentazione dell'atto e dei pagamenti.
5. Se avete diritto a misure temporanee, confermate con l'Agenzia delle Entrate se sono ancora attive.

Errori da evitare

• Pensare che il "prima casa" valga automaticamente per qualunque immobile abitativo, comprese le abitazioni di lusso.
• Dimenticare di trasferire la residenza entro i 18 mesi.
• Vendere entro cinque anni senza valutare le conseguenze fiscali.
• Fidarsi di notizie su bonus giovani senza verificare la scadenza e i requisiti ISEE.

Questa pagina ha carattere generale e non è consulenza fiscale: per il vostro caso rivolgetevi a un notaio o a un commercialista.

Domande frequenti

L'agevolazione prima casa spetta anche per il box e la cantina?

Le pertinenze (una per categoria C/2, C/6, C/7) acquistate contestualmente o in un secondo momento possono godere dell'agevolazione entro certi limiti; le regole sono tecniche e vanno verificate con il notaio.

Posso avere le agevolazioni se ho già una casa in un altro comune?

In generale sì, a condizione di rispettare i requisiti sulla residenza e di non possedere un'altra abitazione nello stesso comune dell'acquisto. La situazione complessiva va esaminata caso per caso.

Le agevolazioni valgono anche per l'acquisto all'asta?

Possono valere se ricorrono i requisiti; le procedure hanno regole proprie e conviene chiedere al professionista che assiste nell'acquisto.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — guide fiscali sulla casa e sull'acquisto agevolato
• Consiglio Nazionale del Notariato — informazioni sull'atto e sulle imposte
• Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa fiscale