TAN, TAEG e ISC del mutuo: differenze e come leggerli

Il TAN è il tasso di interesse nominale che la banca applica al capitale; il TAEG è il tasso annuo effettivo globale, che include anche le spese e i costi obbligatori legati al mutuo. Per confrontare offerte diverse il TAEG è più utile del TAN, perché due mutui con lo stesso TAN possono costare in modo molto diverso se le spese di istruttoria, la perizia o le polizze richieste cambiano. L'ISC è invece il vecchio nome del TAEG nel linguaggio bancario italiano. Vediamo come leggerli.

TAN: il costo del solo denaro

Il TAN (tasso annuo nominale) è il tasso con cui si calcolano gli interessi sul capitale residuo. Per un mutuo a rata costante, il tasso mensile è il TAN diviso 12 e la rata si ottiene con la formula standard. Il TAN non dice nulla sulle spese accessorie: due banche possono offrire lo stesso TAN, ma una può chiedere spese di istruttoria elevate o imporre una polizza costosa.

Nei mutui a tasso variabile, il TAN è dato dall'indice di riferimento più lo spread: il TAN indicato in fase di offerta è quindi quello iniziale, valido finché l'indice non viene rivisto. Per questo, nel caso di variabile, il TAEG indicato nell'ESIS si basa su un'ipotesi (di solito che l'indice resti costante) e non prevede il futuro.

TAEG: il costo complessivo espresso in percentuale annua

Il TAEG è il tasso che rende uguali il valore attuale di tutto ciò che la banca vi eroga e il valore attuale di tutto ciò che voi pagate in rate, interessi e costi. Include in genere:

• gli interessi;
• le spese di istruttoria e di gestione della pratica;
• la perizia, quando richiesta dalla banca;
• le spese di incasso della rata e di gestione del rapporto;
• l'imposta sostitutiva;
• le polizze obbligatorie per ottenere il mutuo alle condizioni offerte (per esempio incendio e scoppio, o la polizza vita se condiziona il tasso).

Non include invece costi che non dipendono dalla banca o non sono obbligatori per il finanziamento, come le spese notarili per l'atto di acquisto, le imposte sul trasferimento dell'immobile o la provvigione dell'agenzia. Il TAEG è quindi sempre uguale o superiore al TAN. Una differenza ampia tra i due segnala costi accessori rilevanti.

ISC e altri nomi

Fino a qualche anno fa nei documenti bancari italiani si usava l'ISC (indicatore sintetico di costo) per il mutuo; oggi la normativa europea sul credito immobiliare ai consumatori usa il TAEG nell'ESIS (Prospetto informativo europeo standardizzato). Se trovate ancora "ISC" in vecchi documenti o siti, di norma indica lo stesso concetto di costo complessivo annuo. In ogni caso verificate sempre il nome del documento e i costi inclusi.

Come si leggono insieme: un esempio

Supponiamo, a titolo illustrativo, due offerte per un mutuo di 150.000 euro su 25 anni:

L'offerta B ha un TAN più basso e una rata inferiore di circa 8 euro al mese, cioè circa 2.300 euro in 25 anni.

Però l'offerta B richiede 1.500 euro di istruttoria e 3.000 euro di polizza nei primi cinque anni, quindi 4.500 euro di costi aggiuntivi. Il TAEG dell'offerta B risulterà, nel complesso, molto vicino o superiore a quello dell'offerta A. È un esempio costruito per mostrare che il TAN da solo non basta: il TAEG indicato nell'ESIS di ciascuna banca è il dato da mettere a confronto.

Dove trovare i valori nell'ESIS

L'ESIS è il documento di circa tre pagine, di formato uniforme in tutta l'Unione europea, che la banca deve consegnare in tempo utile prima della firma. Nella sezione sul costo del credito trovate il tasso di interesse, il TAEG, la durata, la rata e l'elenco delle spese iniziali e ricorrenti. Alcune voci possono comparire come "costi una tantum", altre come "costi periodici", altre ancora come "costi di eventuali garanzie e polizze". Confrontate le tre categorie.

Nella guida su come confrontare le offerte con l'ESIS trovate un metodo passo dopo passo per tradurre il documento in una tabella da affiancare.

Un po' di cautela sul TAEG

Il TAEG è molto utile, ma non è perfetto. Nel variabile dipende da un'ipotesi sull'indice; nel mutuo con polizze facoltative dipende da quali polizze avete deciso di includere; nel mutuo con durata diversa non è confrontabile con un'offerta più corta. Per questo, oltre al TAEG, guardate anche: rata mensile, costo totale in euro (rate più spese su tutta la durata) e flessibilità (possibilità di rimborsare in anticipo, surroga, sospensione).

Errori da evitare

• Confrontare il TAN di una banca con il TAEG di un'altra.
• Dare per scontato che il TAEG includa tutte le spese: alcune voci, come l'atto notarile di acquisto, ne restano fuori.
• Non chiedere se le polizze che abbassano lo spread sono davvero facoltative e quanto costano.
• Dimenticare che nel variabile il TAEG è una stima basata sulle condizioni iniziali.

Domande frequenti

Il TAEG può essere inferiore al TAN?

Nei mutui con spese e costi aggiuntivi il TAEG è uguale o superiore al TAN. Se il TAEG appare inferiore, è bene controllare le ipotesi di calcolo e chiedere spiegazioni scritte.

Il TAEG vale per tutta la durata del mutuo?

È calcolato sull'intera durata del finanziamento, ma nei mutui a tasso variabile si basa su un'ipotesi (per esempio indice costante). Per questo ha valore indicativo e va letto insieme agli scenari previsti nell'ESIS.

Chi controlla che le banche indichino correttamente il TAEG?

La vigilanza spetta alla Banca d'Italia; in caso di contestazione, dopo un reclamo scritto alla banca si può ricorrere all'Arbitro Bancario Finanziario, un organismo di risoluzione stragiudiziale.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — trasparenza bancaria, guide al mutuo, Arbitro Bancario Finanziario
• ABI - Associazione bancaria italiana — informazioni per i consumatori sui mutui
• Agenzia delle Entrate — imposta sostitutiva e altri aspetti fiscali