Tipologie di tasso del mutuo a confronto
Tasso fisso, variabile, misto, con cap e rata costante: come funzionano, a chi si adattano e a che cosa fare attenzione.
La scelta della tipologia di tasso è una delle decisioni più importanti di un mutuo prima casa, perché determina quanto sarà prevedibile la rata nel tempo. La tabella confronta le principali formule per tipo, senza indicare tassi o spread, che cambiano di continuo da banca a banca e da periodo a periodo.
Leggetela insieme alle guide della sezione tassi: il criterio non è quale formula sia migliore in assoluto, ma quale rata potete permettervi anche nello scenario sfavorevole, e quanto vale per voi la certezza di sapere cosa pagherete.
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| Tipologia | Come funziona | Adatto a chi | Attenzione a |
|---|---|---|---|
| Tasso fisso | Il tasso resta uguale per tutta la durata: la rata è decisa alla stipula | Ha un budget stretto e vuole certezza sulla rata | Il tasso iniziale è spesso più alto del variabile; la convenienza dipende dall'andamento futuro dei tassi |
| Tasso variabile | Il tasso è un indice (per esempio Euribor) più uno spread, e si aggiorna a intervalli periodici | Ha margine di bilancio per assorbire aumenti della rata | La rata può salire anche molto se l'indice aumenta; controllare periodicità di revisione |
| Variabile con cap | Come il variabile, ma con un tetto massimo al tasso o alla rata | Vuole sfruttare il variabile con una protezione dal rischio | Il cap ha un costo, in genere nello spread o nel tasso iniziale; verificare il livello del tetto |
| Tasso misto | Fisso per un periodo iniziale, poi variabile (o viceversa), oppure possibilità di passare da un regime all'altro | Vuole certezza iniziale ma non teme il variabile dopo qualche anno | Alla scadenza del periodo fisso la rata può cambiare sensibilmente; verificare le condizioni di opzione |
| Variabile con rata costante | Il tasso varia ma la rata resta uguale, mentre cambia la durata del mutuo | Vuole una rata stabile e può accettare una durata più lunga | Se i tassi salgono molto la durata può allungarsi notevolmente fino a limiti contrattuali |
| Tasso fisso con durata lunga (30–40 anni) | Rata bassa grazie alla durata estesa | Giovani con reddito iniziale contenuto | Gli interessi totali crescono molto; la scadenza deve rispettare i limiti di età della banca |
| Mutuo con piano di ammortamento italiano | Quota capitale costante: la rata è più alta all'inizio e scende nel tempo | Ha reddito alto oggi e vuole ridurre gli interessi totali | Rata iniziale più pesante, quindi più difficile da far rientrare nei limiti di sostenibilità |
| Mutuo con maxi-rata finale (balloon) | Rate più basse e un importo grande al termine | Chi prevede entrate future certe (raro per prima casa) | Rischio di non riuscire a pagare la rata finale; sconsigliabile senza un piano chiaro |
Le caratteristiche di ogni prodotto sono quelle indicate nel contratto e nell'ESIS della banca, che prevalgono su questa tabella. Per regole generali e tutela dei consumatori consultate la Banca d'Italia, che pubblica guide sul mutuo e i tassi soglia antiusura, e l'ABI, l'associazione bancaria italiana. Questa tabella ha scopo informativo e non è una raccomandazione personalizzata.