Mutuo a tasso fisso o variabile: come scegliere con i numeri

Per un mutuo prima casa la scelta tra tasso fisso e variabile si riduce a una domanda: preferite pagare la certezza di una rata invariata, oppure accettate il rischio di una rata che cambia in cambio di un tasso iniziale che può essere più basso? Nessuno può prevedere i tassi dei prossimi venti anni, quindi il metodo più solido non è indovinare il mercato, ma verificare quale formula sia sostenibile nello scenario peggiore che riuscite a immaginare.

Come funzionano le due formule

Nel tasso fisso il tasso è stabilito alla firma e non cambia per tutta la durata. La rata resta uguale (nell'ammortamento alla francese), cambia solo la composizione tra interessi e capitale. Il tasso iniziale tiene conto delle aspettative di mercato sui tassi di lungo periodo, che si riflettono nell'IRS di durata simile.

Nel tasso variabile il tasso è dato da un indice di riferimento (in genere l'Euribor a uno o tre mesi) più uno spread fisso indicato nel contratto. A intervalli stabiliti (mensili, trimestrali, semestrali) il tasso si aggiorna. Se l'indice sale, sale la rata; se scende, la rata scende. Nel contratto possono esserci un tetto (cap) o un pavimento (floor): sono dettagli da leggere con attenzione, come spieghiamo in tasso misto e cap.

Un confronto con numeri illustrativi

Prendete un mutuo di 150.000 euro su 25 anni. Supponiamo, come esempio non reale, che il fisso proposto sia 3,5% e il variabile parta da 3,0%.

• Fisso al 3,5%: rata costante di circa 751 euro per tutta la durata.
• Variabile al 3,0%: rata iniziale di circa 711 euro, cioè circa 40 euro in meno.

Il vantaggio iniziale del variabile è quindi di circa 480 euro all'anno. Ora simuliamo un rialzo: dopo cinque anni il tasso variabile passa dal 3% al 4,5%. Il debito residuo dopo 60 rate è di circa 128.300 euro e, per i 20 anni restanti, la nuova rata sarebbe di circa 811 euro: 60 euro in più del fisso e 100 in più rispetto alla rata iniziale. Se invece il tasso scendesse al 2%, la rata diventerebbe circa 649 euro.

I valori sono calcolati con la formula standard e sono illustrativi: la lezione è che il variabile guadagna poco in caso di tassi stabili e può perdere molto se i tassi salgono forte, mentre il fisso ha un costo certo.

Criteri per decidere

1. Rapporto tra rata e reddito. Se la rata iniziale assorbe già una quota alta del reddito netto (per esempio oltre un terzo), un rialzo del variabile può diventare un problema serio: il fisso è più prudente.
2. Stabilità del reddito. Contratto a tempo indeterminato, redditi crescenti e riserve di liquidità consentono di assorbire oscillazioni; redditi variabili o partita IVA richiedono più cautela.
3. Orizzonte di permanenza. Se pensate di estinguere o cambiare mutuo entro pochi anni, conta meno il tasso di lungo periodo e più il costo dei primi anni. Ricordate però che i piani cambiano.
4. Tolleranza al rischio. Dormire tranquilli ha un valore: il fisso permette di non seguire i mercati.
5. Possibilità di cambiare. La surroga consente di passare da una formula all'altra senza penali, ma solo se il mercato offre condizioni migliori e se la nuova banca vi accetta.

Le formule intermedie

Tra fisso e variabile esistono soluzioni ibride: il tasso misto (fisso per un certo numero di anni, poi variabile o con possibilità di scelta), il variabile con cap e il variabile a rata costante, in cui cambia la durata anziché la rata. Sono soluzioni con costi e rischi propri, e si valutano allo stesso modo: rata nel caso peggiore, costo del cap, regole alla scadenza del periodo fisso.

Cosa chiedere in banca

• Quale indice e quale spread vengono applicati nel variabile, e con quale periodicità.
• Se esistono cap, floor o limiti alla variazione della rata.
• Se il tasso fisso è bloccato alla stipula dell'atto o alla data dell'offerta (può cambiare nel tempo tra delibera e rogito).
• Se per ottenere lo spread migliore sono richieste polizze o altri prodotti, e quanto costano.
• Quanto costerebbe, in termini di TAEG, la formula alternativa.

Errori da evitare

• Scegliere il variabile solo perché la prima rata è più bassa, senza provare uno scenario di rialzo.
• Pensare che il fisso sia sempre più caro: nel lungo periodo può risultare più o meno costoso, dipende dall'andamento dei tassi.
• Dimenticare che le rate del variabile possono cambiare anche in meno, ma non in modo garantito.
• Ignorare il tasso soglia di usura e le regole di trasparenza: l'ESIS indica sempre il tasso e gli scenari previsti.

Se non siete sicuri, parlate con un consulente indipendente o con un mediatore creditizio iscritto all'albo, chiedendo come viene remunerato.

Domande frequenti

Si può passare dal variabile al fisso durante il mutuo?

Dipende dal contratto: alcuni mutui prevedono l'opzione di conversione, con costi o regole specifiche. In ogni caso è possibile cambiare con la surroga verso un'altra banca, o con la rinegoziazione con la stessa banca.

Il variabile è più rischioso per la prima casa?

È più incerto, perché la rata cambia nel tempo. Il rischio dipende da quanto margine avete nel bilancio familiare e dal livello di eventuali cap. Un variabile con rata iniziale molto bassa rispetto al fisso e un buon margine di sicurezza può essere una scelta legittima.

Quale formula conviene a un giovane con reddito in crescita?

Non c'è una risposta universale: un reddito crescente aiuta ad assorbire aumenti, ma i primi anni sono spesso quelli con più spese (arredi, figli). Fate la prova con il calcolatore e scegliete la formula che resta sostenibile anche con un rialzo.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — guide sul mutuo e sulla scelta del tasso
• ABI - Associazione bancaria italiana — informazioni e rilevazioni sul mercato dei mutui
• Banca Centrale Europea — decisioni di politica monetaria che influenzano l'Euribor