Quanto mutuo posso ottenere con il mio stipendio: calcolo della rata sostenibile

L'importo massimo di mutuo che potete ottenere dipende soprattutto dalla rata che il vostro reddito può sostenere. Nella prassi molte banche accettano una rata, sommata agli altri finanziamenti, intorno al 30-35% del reddito netto mensile del nucleo, ma non è una regola di legge e ogni istituto ha criteri propri. Dalla rata massima, con tasso e durata ipotizzati, si risale al capitale finanziabile: questa guida mostra il calcolo e spiega perché conviene tenersi un margine di sicurezza.

Passo 1: stabilire la rata massima

Partite dal reddito netto mensile di chi sarà intestatario del mutuo. Se avete la tredicesima o la quattordicesima, la banca può considerarle in media; se avete redditi variabili (premi, straordinari, autonomi), si usa una media prudente degli ultimi anni. Sottraete dal reddito le rate di altri finanziamenti (auto, prestiti, carte revolving, cessione del quinto) oppure, in modo equivalente, includete tutte le rate nel rapporto.

Esempio illustrativo: nucleo con reddito netto di 2.400 euro al mese e nessun altro debito. Con un rapporto massimo del 33%, la rata massima è 2.400 x 0,33 = 792 euro. Con un rapporto del 30%, sarebbe 720 euro; con il 35%, 840 euro.

Passo 2: dalla rata al capitale

Per un mutuo a rata costante, il capitale finanziabile si ottiene dalla formula inversa: capitale = rata x (1 meno (1 + i) elevato a meno n) / i. In pratica, più semplice: per ogni 1.000 euro di mutuo la rata dipende da tasso e durata. Con valori illustrativi, per 1.000 euro di capitale la rata mensile è:

Con una rata massima di 792 euro, il capitale si calcola dividendo per il coefficiente (la rata per 1.000 euro) e moltiplicando per 1.000. Per esempio, al 3,5% su 25 anni: 792 / 5,01 x 1.000 = circa 158.000 euro. Su 30 anni, al 3,5%: 792 / 4,49 x 1.000 = circa 176.400 euro. Su 20 anni, al 3,5%: circa 136.600 euro.

Si vede subito l'effetto di tasso e durata: con una rata fissata, allungare di cinque anni aumenta il capitale finanziabile di circa 18.000 euro, ma anche gli interessi complessivi. Provate con il calcolatore della rata.

Passo 3: aggiungere il limite del valore della casa

L'importo massimo è anche limitato dal LTV: se la banca finanzia fino all'80% del valore, per una casa da 200.000 euro il mutuo massimo è 160.000 euro, qualunque sia il reddito. Il capitale finanziabile è quindi il minore tra quello consentito dal reddito e quello consentito dal valore dell'immobile (vedi mutuo all'80% e oltre).

Passo 4: tenere un margine di sicurezza

Il rapporto massimo accettato dalla banca non è lo stesso del rapporto comodo per voi. Un nucleo con un reddito di 2.400 euro e una rata di 792 euro mantiene 1.608 euro per tutto il resto: bollette, spese condominiali, trasporti, alimentari, tasse, imprevisti. Se avete figli o spese fisse elevate, potrebbe essere stretto. Un test utile:

1. Calcolate la rata massima che la banca potrebbe accettare.
2. Calcolate la rata con il tasso più alto di uno o due punti percentuali (per un variabile) o una durata più breve.
3. Verificate di riuscire a mettere da parte almeno una piccola quota di risparmio mensile anche con quella rata.
4. Se non ci riuscite, riducete l'importo.

Esempio: un mutuo di 158.000 euro a 25 anni al 3,5% ha rata di circa 792 euro; con un rialzo di un punto (4,5%) diventerebbe circa 878 euro, cioè circa 86 euro in più al mese. Se il vostro bilancio non regge questa variazione, il mutuo è troppo alto o la formula è troppo rischiosa.

Due redditi, cointestatari e garanti

Se il mutuo è intestato a due persone, si sommano i redditi, ma la banca valuta anche la stabilità di ciascun reddito. Con una cointestazione tra coniugi o conviventi, entrambi rispondono dell'intero debito. Un garante (per esempio un genitore) può aiutare se il reddito è insufficiente, ma risponde con il proprio patrimonio e, in genere, subisce a sua volta la valutazione della banca. Valutate bene le conseguenze, anche a livello familiare.

Il ruolo delle spese oltre alla rata

Prima di fissare l'importo, ricordate le spese iniziali (imposte, notaio, agenzia, perizia) e quelle successive (assicurazione, lavori, mobili, spese condominiali, IMU per le seconde case; l'abitazione principale non di lusso è in genere esente da IMU). Per un quadro completo leggete costo totale del mutuo.

Errori da evitare

• Calcolare l'importo massimo sul reddito lordo anziché sul netto.
• Dimenticare altre rate in corso o non conteggiare un figlio in arrivo.
• Allungare la durata al massimo solo per aumentare l'importo, senza guardare gli interessi totali.
• Non lasciare un fondo di emergenza dopo aver versato l'anticipo.
• Prendere come garantito un rapporto rata/reddito (33%, 35%) che è solo un'indicazione di prassi.

Per un'analisi su misura rivolgetevi a un consulente finanziario o a un mediatore creditizio iscritto all'albo.

Domande frequenti

Quanto mutuo si può chiedere con 1.500 euro di stipendio?

Con un rapporto del 33%, la rata massima è circa 495 euro; al 3,5% su 30 anni, corrisponde a circa 110.000 euro di capitale (esempio illustrativo). Il risultato reale dipende da banca, altri debiti e garanzie.

Contano la tredicesima e la quattordicesima?

Molte banche le considerano in media mensile, ma alcune si limitano allo stipendio base. Chiedete in fase di istruttoria quale criterio viene usato.

Un anticipo maggiore aumenta l'importo del mutuo?

No: riduce il bisogno di finanziamento e il LTV, il che può migliorare le condizioni, ma l'importo massimo dipende da reddito e valore dell'immobile.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — guide sul mutuo e sulla valutazione del merito creditizio
• ABI - Associazione bancaria italiana — informazioni per i consumatori
• Agenzia delle Entrate — IMU e agevolazioni sull'abitazione principale