Costo totale del mutuo prima casa: spese, imposte e voci nascoste

Il costo totale di un mutuo prima casa è la somma di tre blocchi: gli interessi che pagherete alla banca, le spese del finanziamento (istruttoria, perizia, imposta sostitutiva, polizze) e le spese dell'acquisto (imposte, notaio, agenzia immobiliare). Chi guarda solo la rata mensile tende a sottovalutare soprattutto il terzo blocco, che va pagato in gran parte subito, con risorse proprie, e va aggiunto all'anticipo. Questa guida elenca le voci e mostra come calcolarle con un esempio.

Blocco 1: gli interessi

Gli interessi dipendono da importo, tasso e durata. Con l'ammortamento alla francese le prime rate contengono molti interessi e poco capitale: nel primo mese, per un mutuo di 150.000 euro al 3% annuo, gli interessi sono 150.000 x 0,25% = 375 euro, su una rata di circa 711 euro; quindi la quota capitale è di circa 336 euro. Con il passare degli anni la quota interessi cala e quella di capitale cresce.

Su 25 anni, lo stesso mutuo costa circa 63.400 euro di interessi (esempio illustrativo). Il calcolatore della rata mostra anche il piano di ammortamento anno per anno.

Blocco 2: le spese del finanziamento

• Istruttoria: compenso per l'esame della pratica; può essere una cifra fissa o una percentuale e alcune banche non lo applicano.
• Perizia: valutazione dell'immobile da parte di un tecnico incaricato dalla banca; il costo è a carico del cliente e varia in base al valore e alla zona.
• Imposta sostitutiva: sostituisce le imposte di registro, bollo e altre sul finanziamento. Per l'acquisto della prima casa è dello 0,25% dell'importo finanziato; per le altre abitazioni è del 2%. In 150.000 euro, la prima casa paga 375 euro. Chi rientra in alcune agevolazioni temporanee può esserne esente (vedi agevolazioni fiscali prima casa).
• Assicurazioni: la polizza contro incendio e scoppio dell'immobile è spesso richiesta dalla banca; la polizza vita o contro la perdita del lavoro è in genere facoltativa. Per legge il cliente può scegliere un'impresa diversa da quella proposta dalla banca, purché la polizza abbia contenuti equivalenti.
• Costi periodici: spese di incasso della rata e di gestione, imposta di bollo sulle comunicazioni, quando previste.
• Atto di mutuo: onorario del notaio per la stipula del finanziamento, in genere contestuale all'atto di acquisto.

Blocco 3: le spese dell'acquisto

Anche se non sono spese del mutuo, sono necessarie per comprare la casa:

• Imposte sul trasferimento. Per l'acquisto di una prima casa da un privato si applicano, di norma, l'imposta di registro del 2% sul valore catastale dell'immobile (con un minimo di 1.000 euro) più le imposte ipotecaria e catastale in misura fissa di 50 euro ciascuna. Per l'acquisto dal costruttore si applica l'IVA, che per la prima casa è del 4% sul prezzo, con imposte di registro, ipotecaria e catastale in misura fissa di 200 euro ciascuna. Per le seconde case le aliquote sono più alte. Verificate sempre le condizioni con il notaio e sul sito dell'Agenzia delle Entrate.
• Notaio: onorario per l'atto di compravendita, che dipende dal valore e dalla complessità; chiedete un preventivo scritto prima del rogito.
• Agenzia immobiliare: se avete usato un intermediario, la provvigione si calcola in percentuale sul prezzo, più IVA (esempio: 3% più IVA al 22%).
• Altre spese: eventuali visure, certificati, trasloco, arredi, lavori.

Esempio completo (cifre illustrative)

Acquisto di una prima casa da un privato a 200.000 euro, mutuo di 150.000 euro, valore catastale di 90.000 euro.

In questo esempio, oltre al prezzo coperto dal mutuo, servono quindi circa 63.600 euro in contanti, cioè circa il 32% del prezzo, e non il 25% dell'anticipo. Per questo molte famiglie scoprono tardi che l'anticipo non basta. Le singole voci (agenzia, notaio, perizia) sono stime di fantasia, usate solo per mostrare come impostare il conto: sostituitele con i preventivi reali.

Come ridurre il costo totale

1. Scegliete la durata con attenzione: una durata più corta riduce gli interessi totali ma alza la rata.
2. Valutate tutte le polizze: se facoltative, confrontatele con altri preventivi o rifiutatele.
3. Chiedete l'ESIS a più banche e confrontate TAEG e spese iniziali.
4. Verificate le agevolazioni: se avete diritto a esenzioni o crediti d'imposta, il risparmio può essere significativo.
5. Pianificate rimborsi anticipati: per i mutui per l'acquisto dell'abitazione, per le norme successive al 2011 non è dovuta penale di estinzione anticipata; controllate comunque il vostro contratto (vedi estinzione anticipata).

Errori da evitare

• Calcolare l'anticipo come differenza tra prezzo e mutuo e basta, dimenticando imposte, notaio e agenzia.
• Non tenere una riserva di liquidità per lavori, arredi e imprevisti dopo l'acquisto.
• Considerare le spese di istruttoria "uguali per tutti": variano e sono trattabili.
• Non chiedere il preventivo del notaio in anticipo.

Per cifre precise rivolgetevi a un notaio e, per gli aspetti fiscali, a un commercialista o all'Agenzia delle Entrate.

Domande frequenti

Le spese di notaio e agenzia sono comprese nel mutuo?

Di norma no: sono costi dell'acquisto e vanno pagati con risorse proprie. Alcune banche possono finanziare una parte delle spese, ma ciò aumenta l'importo del mutuo e la rata.

L'imposta sostitutiva si paga ogni anno?

No, si paga una sola volta alla stipula del mutuo, di solito trattenuta dall'importo erogato dalla banca.

Quanto pesa la polizza incendio e scoppio?

Dipende da valore e caratteristiche dell'immobile e dalla compagnia. Chiedete almeno due preventivi e verificate che la polizza scelta soddisfi i requisiti della banca.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — imposte di registro, ipotecaria, catastale, IVA e imposta sostitutiva
• Consiglio Nazionale del Notariato — informazioni sull'atto di acquisto e sul mutuo
• Banca d'Italia — trasparenza e guide sul mutuo