Requisiti per ottenere un mutuo prima casa: cosa valutano le banche

Per ottenere un mutuo prima casa la banca verifica due cose: che siate in grado di restituire il debito con il vostro reddito e che l'immobile valga abbastanza da coprire il finanziamento in caso di difficoltà. Non esiste un elenco di requisiti uguale per tutte le banche: ci sono regole generali di legge sulla trasparenza e sul merito di credito, e poi criteri interni di ogni istituto. In questa guida trovate i requisiti più comuni, con le soglie indicative usate dal mercato e i modi per rafforzare la richiesta.

Capacità di rimborso: il reddito e la sua stabilità

La banca analizza il reddito netto mensile del nucleo che chiede il mutuo e lo confronta con la rata proposta e con gli altri impegni finanziari. Non esiste una soglia di legge, ma nella prassi molte banche vogliono che la rata del mutuo, sommata alle altre rate in corso, non superi circa il 30-35% del reddito netto mensile. Alcune accettano rapporti più alti per redditi elevati, altre sono più prudenti. Vedremo un esempio nella guida su quanto mutuo si può ottenere.

Contano anche:

• tipo di contratto: il tempo indeterminato è il caso più semplice; il tempo determinato, l'apprendistato, il lavoro autonomo o i redditi variabili sono valutati con più cautela, spesso richiedendo anzianità lavorativa e storico dei redditi;
• anzianità lavorativa: alcune banche chiedono il superamento del periodo di prova, o una certa durata del rapporto;
• tipo di attività: per i lavoratori autonomi si usano le dichiarazioni dei redditi degli ultimi anni, valutate in media;
• pensionati: la durata del mutuo è condizionata dall'età (vedi sotto).

Altri debiti e storia creditizia

Prestiti personali, finanziamenti per l'auto, carte revolving o cessione del quinto riducono la rata sostenibile. La banca consulta le centrali rischi private (come CRIF e altre) e, per le posizioni di importo rilevante, la Centrale dei Rischi della Banca d'Italia. Ritardi frequenti o insolvenze segnalate possono ostacolare il mutuo; l'assenza di storico creditizio non è un dato negativo in sé, ma rende la valutazione meno agevole.

Prima di chiedere un mutuo, può aiutare verificare la propria posizione chiedendo copia dei dati alle centrali rischi (ne avete diritto) e saldare o ridurre piccoli debiti inutili.

Età e durata

Le banche fissano un'età massima a fine mutuo, che varia a seconda dell'istituto (spesso intorno ai 70-80 anni). Questo limita la durata massima per chi è più avanti negli anni. I giovani possono ottenere durate lunghe (25, 30 anni e oltre), che abbassano la rata ma aumentano gli interessi totali.

Anticipo e rapporto finanziamento/valore (LTV)

Il LTV (loan to value) è il rapporto tra importo del mutuo e valore dell'immobile (il minore tra prezzo e valore di perizia). Il mercato tradizionale arriva spesso fino all'80%, quindi serve un anticipo di almeno il 20% più le spese. Quote superiori (90%, 100%) sono possibili in alcuni casi, spesso con garanzie aggiuntive o con il Fondo di garanzia per la prima casa. Approfondiamo in mutuo all'80%, 100% e anticipo.

La banca incarica un perito, a vostre spese, che valuta l'immobile. Se la perizia è più bassa del prezzo pattuito, il mutuo è calcolato sul valore di perizia e voi dovrete coprire la differenza con altri fondi.

Requisiti specifici di "prima casa"

Per i benefici fiscali sulla prima casa servono requisiti previsti dalla legge, indipendenti dalla banca (vedi agevolazioni fiscali). Per esempio: l'immobile deve essere di categoria abitativa non di lusso, situato nel comune di residenza o in cui si trasferirà la residenza entro 18 mesi (o dove si lavora), e l'acquirente non deve possedere altri immobili acquistati con agevolazioni prima casa né, in generale, un'altra casa nello stesso comune. Per la detrazione degli interessi passivi servono altre condizioni (vedi detrazione degli interessi). Il quadro fiscale si verifica con il notaio o l'Agenzia delle Entrate.

Tabella riassuntiva dei requisiti

Cosa fare se la banca dice no

1. Chiedete il motivo: la banca non è sempre tenuta a motivare il rifiuto in dettaglio, ma potete chiedere indicazioni generali (rapporto rata/reddito, segnalazioni, perizia).
2. Migliorate la domanda: anticipo maggiore, durata più lunga, importo più basso, cointestatario o garante.
3. Provate altre banche: i criteri interni variano molto.
4. Valutate un mediatore creditizio iscritto all'albo (verificate l'iscrizione nel registro dell'OAM) e chiedete come viene remunerato.
5. Informatevi sul Fondo di garanzia per la prima casa: può cambiare l'esito per chi ha un anticipo ridotto.

Errori da evitare

• Chiedere mutui in molte banche senza ordine: alcune richieste possono lasciare tracce nelle banche dati.
• Dichiarare redditi o dati non veritieri: è un illecito e può portare alla revoca del finanziamento.
• Firmare il compromesso senza clausola legata alla concessione del mutuo, o senza tempi adeguati.
• Dimenticare di aggiornare i documenti (buste paga, estratti conto) quando la pratica si prolunga.

Per valutazioni su misura, rivolgetevi a un consulente abilitato o a un mediatore creditizio; per questioni fiscali, a un notaio o a un commercialista.

Domande frequenti

Si può ottenere un mutuo con contratto a tempo determinato?

È possibile, ma la valutazione è più severa: molte banche chiedono un garante, un anticipo maggiore o uno storico lavorativo continuativo. Le condizioni variano tra banche.

Serve un garante?

Non sempre. Può servire se il reddito è insufficiente, se il contratto è precario o se l'anticipo è basso. Il garante risponde con il proprio patrimonio, quindi la scelta va ponderata.

I giovani hanno requisiti diversi?

I requisiti bancari sono gli stessi, ma ci sono misure pubbliche dedicate a determinate categorie (come il Fondo Consap), la cui disponibilità cambia nel tempo.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — Centrale dei Rischi, guide sul mutuo
• OAM - Organismo Agenti e Mediatori — registro dei mediatori creditizi
• Consap — Fondo di garanzia per la prima casa
• Agenzia delle Entrate — requisiti per le agevolazioni prima casa