Mutuo all'80% o al 100%: anticipo, LTV e quanto serve davvero in contanti

Nella prassi bancaria italiana il mutuo prima casa arriva spesso fino all'80% del valore dell'immobile: serve quindi un anticipo di almeno il 20%, più le spese di acquisto che non rientrano nel finanziamento. Quote superiori (90% e fino al 100%) esistono, ma di norma richiedono garanzie aggiuntive, come una fideiussione, o l'intervento del Fondo di garanzia di Consap, e comportano rata più alta e condizioni spesso meno vantaggiose. Questa guida spiega il LTV, mostra quanti soldi servono davvero e come decidere quanto anticipare.

Che cos'è il LTV

Il LTV (loan to value) è il rapporto tra l'importo del mutuo e il valore dell'immobile. Per valore si intende, di solito, il minore tra il prezzo di acquisto e la valutazione del perito incaricato dalla banca. Se comprate a 200.000 euro e il perito stima 190.000, un LTV dell'80% porta a un mutuo massimo di 152.000 euro (80% di 190.000), e non 160.000. La differenza tra prezzo e perizia va coperta con risorse proprie.

L'indicazione dell'80% è una prassi. Dal punto di vista normativo esiste un limite oltre il quale i mutui ipotecari diventano più rischiosi per la banca (in passato la vigilanza indicava l'80% come soglia per il cosiddetto mutuo fondiario, con regole di capitale più favorevoli), ma oggi molte banche decidono sulla base di valutazioni interne e della copertura di garanzie.

Quanto serve in contanti: esempio

Casa da 200.000 euro, valore di perizia coerente, acquisto da privato, prima casa. Spese di acquisto (esempio illustrativo): registro 1.800 euro, ipotecaria e catastale 100 euro, imposta sostitutiva sul mutuo, notaio 3.000 euro, agenzia 7.320 euro, istruttoria e perizia 1.250 euro.

Le spese cambiano di poco perché l'imposta sostitutiva (0,25% del mutuo) cresce con l'importo: 400, 450 e 500 euro. Il calcolo mostra che anche con un mutuo al 100% servono comunque circa 14.000 euro per spese. Chi dice "compro senza anticipo" deve comunque avere liquidità per imposte, notaio e agenzia, a meno che la banca non finanzi anche le spese (mutuo "oltre il 100%", oggi raro).

Impatto su rata e interessi

A parità di tasso e durata, un LTV più alto significa mutuo più grande e rata maggiore. Con tasso 3,2% e 25 anni, per ogni 1.000 euro la rata è circa 4,85 euro: 160.000 euro comportano circa 775 euro al mese, 180.000 euro circa 872 euro, 200.000 euro circa 969 euro. Sul totale dei 25 anni gli interessi crescono in proporzione: circa 72.600 euro su 160.000 euro, circa 81.700 su 180.000 e circa 90.800 su 200.000 (cifre illustrative).

Inoltre, molte banche applicano spread più alti per LTV elevati, perché il rischio è maggiore. Il costo di un anticipo ridotto è quindi doppio: mutuo più grande e tasso potenzialmente più caro.

Come si arriva a un mutuo oltre l'80%

Le strade più comuni sono:

1. Garanzia pubblica: il Fondo di garanzia per la prima casa gestito da Consap (vedi Fondo di garanzia prima casa), per chi ne ha i requisiti.
2. Garante familiare: un genitore o un parente garantisce con fideiussione o con ipoteca su un altro immobile. Il garante risponde con il proprio patrimonio.
3. Mutuo con più immobili in garanzia: si può offrire in garanzia un altro immobile, aumentando la copertura.
4. Polizze di copertura del rischio di credito: soluzioni offerte da alcune banche, con costi propri.

Ognuna ha conseguenze: il garante rischia, la polizza costa, il Fondo ha requisiti.

Quanto anticipare: criteri di scelta

• Capacità di risparmio: un anticipo maggiore riduce la rata e gli interessi, ma non dovete svuotare la liquidità.
• Fondo di emergenza: tenete almeno alcuni mesi di spese fuori dall'anticipo e dai costi di acquisto.
• Spese successive: lavori, arredi e traslochi richiedono denaro dopo l'acquisto.
• Costo del denaro: se il tasso del mutuo è basso e avete risparmi che rendono in modo sicuro, non sempre conviene azzerarli per l'anticipo; se è alto, un anticipo maggiore fa risparmiare.
• Condizioni della banca: spesso lo spread migliora scendendo sotto il 60-70% di LTV (soglie variabili).

Come dimostrare la provenienza dell'anticipo

La banca chiede di verificare da dove arrivano i fondi (estratti conto, vendita di un immobile, donazioni). Donazioni da familiari vanno formalizzate correttamente (atto notarile per importi rilevanti). Per i regali in contanti non tracciati, la banca può non accettarli. Ne parliamo anche in documenti per il mutuo.

Errori da evitare

• Calcolare l'anticipo come 20% del prezzo senza aggiungere le spese.
• Contare su una perizia pari al prezzo senza avere una riserva per l'eventuale differenza.
• Accettare un mutuo al 100% senza chiedere come cambiano tasso e spese.
• Chiedere a un garante di esporsi senza chiarire i rischi.
• Dimenticare che un mutuo più alto aumenta la rata anche in caso di rialzo dei tassi.

Per decidere conviene confrontare più scenari con il calcolatore della rata e parlare con un consulente.

Domande frequenti

Si può avere un mutuo al 100% del prezzo?

Alcune banche lo concedono, di solito con garanzie aggiuntive o con il Fondo di garanzia per la prima casa. Le condizioni sono più rigide e il costo può essere maggiore.

Il mutuo può coprire anche le spese di notaio e imposte?

Raramente. Alcune banche finanziano una parte, ma in generale le spese vanno pagate con risorse proprie.

La perizia può essere inferiore al prezzo?

Sì. In quel caso il mutuo si calcola sul valore stimato e la differenza resta a vostro carico.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — vigilanza sul credito e guide al mutuo
• Consap — Fondo di garanzia per la prima casa
• Agenzia delle Entrate — imposte e agevolazioni