Detrazione degli interessi passivi del mutuo prima casa: limiti, requisiti e calcolo

Chi ha un mutuo per l'acquisto dell'abitazione principale può detrarre dall'IRPEF il 19% degli interessi passivi pagati nell'anno, su un importo massimo di interessi di 4.000 euro: il risparmio massimo è quindi di 760 euro all'anno. Esiste un limite separato per gli oneri accessori (spese di istruttoria, notaio per il mutuo, imposta sostitutiva) pari a 2.582,28 euro. Per averne diritto servono requisiti precisi: mutuo ipotecario, acquisto dell'immobile entro certi tempi, destinazione ad abitazione principale. In questa guida trovate le regole generali, un esempio di calcolo e i punti da verificare con un commercialista o con l'Agenzia delle Entrate.

Chi può detrarre

La detrazione spetta al contribuente che ha stipulato un contratto di mutuo ipotecario per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale. I requisiti essenziali sono:

1. Mutuo ipotecario: garantito da ipoteca sull'immobile acquistato.
2. Stipula del mutuo nell'anno precedente o successivo all'acquisto (o contestuale).
3. Destinazione ad abitazione principale entro 12 mesi dall'acquisto: l'immobile deve diventare la dimora abituale (residenza anagrafica e dimora effettiva) del contribuente o dei familiari.
4. L'immobile deve essere acquistato dal contribuente che detrae e intestatario del mutuo.

Se i requisiti si perdono, per esempio con il cambio di abitazione principale, la detrazione cessa, salvo casi particolari previsti dalla legge (trasferimento per motivi di lavoro, dimora in istituti di ricovero, ecc.). Chi ha un contratto stipulato in epoche diverse può essere soggetto a regole differenti, per esempio sui limiti storici: per sicurezza consultate le istruzioni della dichiarazione dei redditi.

I limiti di spesa

Il limite di 4.000 euro riguarda gli interessi, non la rata: se pagate più interessi, la parte eccedente non è detraibile. Per i cointestatari il limite si applica a ciascuno in base alla propria quota di mutuo e di interessi pagati, ma per ciascun contribuente non si superano i 4.000 euro riferiti alla propria quota: la regola ha sfumature (per esempio, il limite è riferito all'importo complessivo del mutuo e ripartito) e va letta con attenzione nelle istruzioni.

Un esempio di calcolo

Mutuo di 150.000 euro, tasso 3%, 25 anni, intestato a una sola persona. Nel primo anno gli interessi sono circa 4.400 euro (poco meno di 150.000 x 3%, decrescenti con il capitale). Il limite di 4.000 euro viene superato: gli interessi detraibili sono 4.000 euro, la detrazione è 19% di 4.000 = 760 euro. Negli anni successivi, quando gli interessi scendono sotto i 4.000 euro, la detrazione si riduce: con interessi di 3.000 euro, la detrazione sarebbe 570 euro.

Nel primo anno si aggiungono gli oneri accessori: per esempio 1.000 euro di istruttoria e notaio per il mutuo più 375 euro di imposta sostitutiva, per un totale di 1.375 euro (sotto il limite di 2.582,28), che producono una detrazione di circa 261 euro. Si somma quindi alla detrazione degli interessi, a patto che il reddito imponibile e l'imposta lorda lo consentano (la detrazione non può superare l'IRPEF dovuta).

La detrazione in dichiarazione

Gli interessi passivi e gli oneri si indicano nel modello 730 o Redditi, nei righi dedicati agli oneri detraibili. Vanno conservati:

• il contratto di mutuo e il rogito di acquisto;
• le certificazioni degli interessi rilasciate dalla banca ogni anno;
• la documentazione di abitazione principale (certificato di residenza);
• le fatture o le ricevute di notaio e altri oneri accessori.

Con la dichiarazione precompilata, gli interessi comunicati dalla banca sono spesso già inseriti dall'Agenzia delle Entrate, ma verificate sempre l'esattezza dei dati e la posizione dei cointestatari.

Quando conviene farsi aiutare

Rivolgetevi a un CAF o a un commercialista se:

• il mutuo è cointestato e i coniugi o i conviventi hanno redditi diversi;
• cambiate abitazione principale o vi trasferite per lavoro;
• il mutuo è stato stipulato prima di certe date o con modifiche successive (surroga, rinegoziazione);
• avete un reddito basso e l'imposta è inferiore alla detrazione.

Per i casi di surroga, la detraibilità degli interessi in genere è mantenuta, ma verificate le regole sugli oneri accessori. Per approfondire la surroga, vedi surroga del mutuo.

Detrazione e convenienza del mutuo

La detrazione riduce un po' il costo del mutuo ma non lo trasforma in un affare: nell'esempio, la detrazione massima di 760 euro corrisponde a circa 63 euro al mese rispetto a una rata di 711 euro; inoltre diminuisce nel tempo, con la riduzione degli interessi. Il risparmio fiscale non deve quindi essere la ragione per sottoscrivere un mutuo più grande o più lungo del necessario, e va considerato solo come una voce secondaria nel confronto con altre offerte (vedi confronto con l'ESIS).

Anche l'estinzione anticipata ha un effetto: riduce gli interessi pagati, quindi la detrazione; ma la riduzione del costo totale del mutuo è in genere maggiore della detrazione persa (vedi estinzione anticipata).

Errori da evitare

• Detrarre interessi senza aver trasferito la residenza entro i termini.
• Dimenticare che il limite di 4.000 euro riguarda gli interessi e si ripartisce tra cointestatari.
• Non conservare la certificazione degli interessi della banca.
• Considerare detraibile un mutuo non ipotecario (come un prestito personale).
• Dare per scontato che le regole siano identiche per ogni anno di imposta: verificate le istruzioni più recenti.

Questa pagina ha carattere generale: per il vostro caso consultate un commercialista o un CAF.

Domande frequenti

Il mutuo cointestato permette di detrarre il doppio?

Il limite di 4.000 euro riguarda gli interessi complessivi del mutuo e si ripartisce tra i cointestatari in base alla quota; non è quindi raddoppiato. Verificate le istruzioni ufficiali per il vostro caso.

Si può detrarre anche per la seconda casa?

No, la detrazione degli interessi per l'acquisto riguarda l'abitazione principale. Per altri immobili valgono regole diverse.

Se compro e mi trasferisco dopo un anno, perdo la detrazione?

Devono essere rispettati i termini di destinazione ad abitazione principale (12 mesi dall'acquisto, con le eccezioni previste dalla legge). Chiedete al CAF o al commercialista se vi trovate vicini ai termini.

Fonti ufficiali

• Agenzia delle Entrate — guida alle detrazioni e istruzioni del modello 730
• Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa fiscale
• Banca d'Italia — informazioni sul mutuo