Fondo di garanzia prima casa Consap: come funziona e chi può usarlo

Il Fondo di garanzia per la prima casa, gestito da Consap per conto del Ministero dell'Economia e delle Finanze, è uno strumento pubblico che garantisce una parte del mutuo a chi compra la prima abitazione. Non è un contributo a fondo perduto e non riduce il debito: serve a ridurre il rischio per la banca, che può così finanziare quote più alte del valore della casa, fino al 100% in alcuni casi, e a volte applicare condizioni migliori a chi ha un anticipo ridotto. Le percentuali di garanzia, i requisiti e le categorie ammesse sono cambiati più volte con le leggi di bilancio e con provvedimenti temporanei: per questo qui spieghiamo il meccanismo e rimandiamo a Consap per le condizioni in vigore.

A che cosa serve la garanzia

Quando la banca finanzia una quota alta del valore dell'immobile (per esempio oltre l'80%), il rischio aumenta. Il Fondo interviene con una garanzia pubblica su una parte del capitale del mutuo: se il debitore diventa insolvente e la banca, dopo le procedure, non recupera tutto, il Fondo copre una quota della perdita secondo regole definite. Il mutuo resta un debito vostro verso la banca: la garanzia non cancella l'obbligo di pagare e, in caso di escussione, lo Stato può rivalersi sul debitore.

Per la banca, la garanzia riduce il capitale da accantonare e rende più conveniente concedere mutui con anticipo basso. Per voi significa, in pratica, poter chiedere un finanziamento più vicino al prezzo della casa.

Percentuali di garanzia

Il Fondo prevede in generale una garanzia sulla quota capitale del mutuo, con percentuali diverse a seconda del periodo e della categoria del richiedente. Storicamente, la copertura base era del 50%, mentre per categorie prioritarie (giovani coppie, nuclei con un solo genitore con figli minori, conduttori di alloggi di edilizia popolare, under 36) sono state previste misure temporanee che hanno portato la garanzia fino all'80% per chi aveva un ISEE entro una certa soglia e il mutuo fino al 100% del prezzo. La durata di queste misure e le soglie sono state modificate dalle leggi di bilancio, e potrebbero non essere uguali oggi.

Per questo non indichiamo percentuali e soglie come attuali: controllate sul sito di Consap quali sono le condizioni vigenti alla data della richiesta, e chiedete alla banca se aderisce al Fondo.

Chi può accedere (criteri tipici)

I requisiti più comuni, da verificare sulle fonti ufficiali, sono:

acquisto di una prima casa: l'immobile deve essere destinato ad abitazione principale e rispettare i requisiti di "prima casa";
immobile non di lusso (categorie catastali diverse da A/1, A/8, A/9);
non essere proprietari di altri immobili abitativi (con alcune eccezioni, per esempio quote ereditate);
ISEE entro una soglia per le categorie e le misure che la prevedono;
mutuo di importo massimo fissato dalla normativa (con un limite oltre il quale la garanzia non opera);
domanda presentata tramite una banca aderente o un intermediario convenzionato.

L'ISEE si ottiene presentando la DSU (Dichiarazione sostitutiva unica) tramite l'INPS, un CAF o un professionista abilitato. Se pensate di rientrare nelle categorie previste, conviene preparare l'ISEE prima di chiedere il mutuo.

Come si chiede

Informatevi sul sito di Consap e sull'elenco delle banche aderenti.
Presentate la richiesta di mutuo a una banca che aderisce, specificando che volete accedere al Fondo.
La banca verifica i requisiti e invia la richiesta di garanzia a Consap con la documentazione.
Se la garanzia viene concessa, la banca può erogare il mutuo con le condizioni previste.
Nel contratto o nell'ESIS devono comparire le informazioni sulla garanzia pubblica.

La domanda non si presenta direttamente al Fondo: passa dalla banca. Chiedete anche se l'adesione al Fondo cambia tasso o spese.

Cosa cambia in pratica: un esempio

Per una casa da 180.000 euro, un mutuo all'80% è di 144.000 euro e richiede un anticipo di 36.000 euro più le spese. Con la garanzia pubblica una banca potrebbe finanziare una quota maggiore (per esempio il 90% o più, secondo le regole vigenti), riducendo l'anticipo; ma l'importo del mutuo e la rata aumentano. A 3,2% e 30 anni, 162.000 euro (90%) comportano una rata di circa 700 euro, contro circa 623 euro per 144.000 euro (esempio illustrativo). Il Fondo agevola l'accesso, ma non rende il mutuo più economico di per sé: verificate sempre che la rata resti sostenibile.

Limiti e cautele

La garanzia non copre gli interessi e le spese, ma una parte del capitale.
Si applica solo ai mutui concessi da banche aderenti.
Le regole cambiano: una misura valida l'anno scorso potrebbe non esserlo più.
Non esime dall'obbligo di rimborso: in caso di insolvenza lo Stato può rivalersi.
Non sostituisce il Fondo Gasparrini per la sospensione delle rate, che è un altro strumento (vedi estinzione anticipata e sospensione).

Errori da evitare

Fidarsi di notizie non aggiornate sui requisiti e sulle percentuali.
Pensare che il Fondo sia un contributo: è una garanzia, non un bonus.
Indebitarsi oltre la propria capacità solo perché la banca può finanziare il 100%.
Non chiedere alla banca se aderisce al Fondo prima di avviare la pratica.

Per un caso concreto, parlatene con la banca e con un consulente, e verificate le fonti ufficiali.

Domande frequenti

Il Fondo Consap è un contributo a fondo perduto?

No. È una garanzia pubblica su una parte del mutuo che non riduce il debito e non è un bonus.

Serve l'ISEE per accedere?

Dipende dalla categoria e dalla misura in vigore. Per alcune categorie è richiesto un ISEE entro una soglia; per altre no. Controllate le condizioni attuali su Consap.

Posso usarlo se compro da un costruttore?

In generale sì, se l'immobile rientra nei requisiti di prima casa e la banca aderisce; i dettagli dipendono dalle regole vigenti.

Fonti ufficiali

Consap — gestione del Fondo di garanzia per la prima casa, elenco banche aderenti
Ministero dell'Economia e delle Finanze — normativa sul Fondo
INPS — ISEE e DSU