Documenti per il mutuo prima casa: elenco completo e tempi della pratica

Per presentare una richiesta di mutuo prima casa servono in genere documenti di tre tipi: quelli personali (identità e codice fiscale), quelli sul reddito (buste paga o dichiarazioni dei redditi) e quelli sull'immobile (proposta o compromesso, visura e planimetria catastale, titolo di provenienza). Ogni banca ha il suo elenco e può chiedere integrazioni, ma preparare tutto in anticipo accorcia i tempi e riduce il rischio di non rispettare le scadenze del compromesso. Potete usare la checklist dei documenti per spuntare le voci una per una.

Documenti personali

• Documento di identità valido e codice fiscale (tessera sanitaria) di tutti gli intestatari.
• Stato civile e regime patrimoniale: certificato di residenza e stato di famiglia, o autocertificazione; il regime patrimoniale (comunione o separazione dei beni) è importante per l'atto notarile.
• Permesso di soggiorno per i cittadini extra-UE, con scadenza compatibile con la durata del mutuo secondo i criteri della banca.
• Eventuali documenti di garanti (identità, reddito) se presenti.

Documenti di reddito per i lavoratori dipendenti

• Le ultime buste paga, in genere le ultime due o tre; talvolta anche la tredicesima e la quattordicesima dell'anno precedente.
• La Certificazione Unica (CU) più recente.
• A volte il contratto di lavoro o una dichiarazione del datore di lavoro su assunzione, ruolo e durata.
• Gli estratti conto dei mesi recenti, per verificare l'accredito dello stipendio e le spese.

Documenti di reddito per autonomi e liberi professionisti

• Le dichiarazioni dei redditi degli ultimi due o tre anni (modello Redditi) con ricevuta di presentazione.
• Eventuali bilanci e dichiarazioni IVA, per le società o ditte individuali con contabilità ordinaria.
• I versamenti di imposte e contributi (F24) e, se richiesto, la visura camerale o l'iscrizione all'albo o alla cassa professionale.
• Gli estratti conto dell'attività, per evidenziare la continuità dei ricavi.

Le banche valutano gli autonomi in base alla media dei redditi dichiarati: per questo è importante che il reddito imponibile sia coerente con la richiesta. Un reddito dichiarato troppo basso può penalizzare la richiesta.

Documenti sull'immobile

• Proposta di acquisto accettata o contratto preliminare (compromesso) firmato, con i dati del venditore, il prezzo e le scadenze.
• Visura catastale e planimetria catastale aggiornate.
• Attestato di prestazione energetica (APE).
• Titolo di provenienza (atto di acquisto, successione o donazione) e visura ipotecaria per verificare ipoteche, pignoramenti o altri vincoli: la verifica è tecnica e di norma viene fatta dal notaio.
• Conformità urbanistica e catastale: per edifici con lavori, ampliamenti o variazioni, è importante verificare che lo stato dei luoghi corrisponda ai documenti; se non corrisponde, la banca può non erogare il mutuo.
• Regolamento di condominio e verbale delle ultime assemblee, se la situazione condominiale è rilevante.

Anche questi documenti vanno controllati prima di impegnarsi con una proposta irrevocabile, perché le irregolarità possono bloccare l'atto.

Documenti sull'anticipo

La banca chiede di conoscere la provenienza dell'anticipo: risparmi sul conto (estratti conto), vendita di un altro immobile, donazione di familiari (atto di donazione o dichiarazione), liquidazione o altre fonti. Se l'anticipo proviene da una donazione, conviene formalizzarla con le modalità richieste dalla legge e dalla banca. Le norme antiriciclaggio richiedono tracciabilità dei pagamenti, quindi conservate bonifici e assegni.

Le fasi della pratica e i tempi indicativi

I tempi sono puramente indicativi e variano per banca, complessità e carico di lavoro. Chiedete alla banca una stima scritta e fate in modo che la data del rogito, nel compromesso, lasci un margine sufficiente.

Come accorciare i tempi

1. Fate un controllo preventivo con la banca prima di firmare la proposta, per avere un'idea dell'importo e dei documenti.
2. Preparate la documentazione in formato digitale, ordinata e leggibile, per poter rispondere subito alle richieste.
3. Verificate la regolarità dell'immobile con un tecnico o con il notaio prima di impegnarvi.
4. Fissate nel compromesso una data di rogito realistica, e valutate una clausola che condizioni l'acquisto alla concessione del mutuo.
5. Rispondete rapidamente a ogni richiesta di integrazione.

Errori da evitare

• Presentare buste paga non aggiornate o estratti conto con movimenti non spiegati.
• Non dichiarare finanziamenti o carte con rate in corso.
• Firmare un compromesso senza tutele nel caso in cui il mutuo non venga concesso.
• Consegnare documenti catastali non allineati allo stato reale dell'immobile.
• Accettare un ESIS senza averlo letto: ricevete sempre il prospetto prima di firmare e conservatelo.

Quando chiedere aiuto

Se avete situazioni particolari (reddito estero, più cointestatari, immobile da ristrutturare, donazione dell'anticipo), un notaio, un commercialista o un mediatore creditizio iscritto all'albo possono aiutarvi a preparare la documentazione.

Domande frequenti

I documenti hanno una scadenza?

Sì, in pratica: buste paga, estratti conto e altri documenti devono essere recenti. Se la pratica dura a lungo, la banca può chiedere versioni aggiornate.

Posso presentare la richiesta in più banche?

Sì, ed è consigliabile per confrontare le offerte, ma fatelo in modo ordinato, con gli stessi dati e la stessa durata, e conservate ogni ESIS ricevuto.

La banca può chiedere altri documenti?

Sì: ogni istituto può integrare l'elenco in base al profilo, all'immobile e alle norme antiriciclaggio e di vigilanza.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — trasparenza bancaria e guide sul mutuo
• Agenzia delle Entrate — visure e servizi catastali e ipotecari
• Consiglio Nazionale del Notariato — informazioni sull'atto di compravendita e mutuo