Estinzione anticipata e sospensione delle rate del mutuo: regole e opzioni

Potete rimborsare in anticipo il mutuo, in tutto o in parte, e per i mutui stipulati da persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione dell'abitazione la normativa italiana limita fortemente le penali. Se invece avete difficoltà a pagare le rate, esistono strumenti come la sospensione del pagamento (anche tramite il Fondo di solidarietà per i mutui prima casa, detto Fondo Gasparrini, gestito da Consap) o la rinegoziazione con la banca. Questa guida spiega come funzionano, con esempi numerici.

Estinzione totale e parziale

L'estinzione totale chiude il mutuo: si versa alla banca il debito residuo, più eventuali oneri previsti dal contratto, e si ottiene la cancellazione dell'ipoteca. L'estinzione parziale riduce il capitale residuo con un versamento extra; di solito si può scegliere se ridurre la durata (la rata resta uguale) o la rata (la durata resta uguale), se il contratto lo prevede. Ridurre la durata fa risparmiare più interessi totali; ridurre la rata aumenta il margine mensile.

Esempio illustrativo: mutuo di 150.000 euro al 3% su 25 anni. Dopo 5 anni il debito residuo è circa 128.300 euro. Versando un extra di 20.000 euro, il residuo diventa 108.300 euro. Se la rata resta di 711 euro, il mutuo finisce in circa 16 anni (circa 192 rate) anziché 20 residui: si risparmiano circa 48 rate e una buona parte degli interessi futuri. Se invece si abbassa la rata mantenendo i 20 anni, la nuova rata è circa 600 euro.

Penali e compensi di estinzione

Per i contratti di mutuo e finanziamento a persone fisiche per l'acquisto o la ristrutturazione di immobili abitativi, la normativa (art. 120-ter del Testo unico bancario) prevede la nullità di penali e compensi per l'estinzione anticipata, per i contratti stipulati dopo l'entrata in vigore delle norme di riferimento (il 2011, con successive modifiche). Per mutui più vecchi o per tipologie diverse di finanziamento possono valere regole precedenti, che prevedevano compensi massimi in percentuale sul capitale rimborsato, con riduzioni in prossimità della scadenza.

Poiché le regole cambiano in base alla data del contratto e al tipo di finanziamento, la verifica corretta passa da due passi: leggere il contratto e il documento di sintesi, e chiedere per iscritto alla banca se è dovuto un compenso e in che misura. In caso di contestazione, potete rivolgervi all'Arbitro Bancario Finanziario.

Come si procede

1. Inviate alla banca una comunicazione scritta (raccomandata o PEC) in cui chiedete l'estinzione, totale o parziale, indicando la data prevista.
2. Chiedete il conteggio estintivo: capitale residuo, interessi maturati, eventuali oneri.
3. Effettuate il bonifico entro la data indicata.
4. Per l'estinzione totale, ottenete la quietanza e verificate la cancellazione dell'ipoteca: nei mutui stipulati dopo il 2007 la banca deve provvedere alla comunicazione per la cancellazione (la procedura è stata semplificata dalla legge); controllate la visura ipotecaria dopo alcune settimane.

Quando conviene estinguere

• Se il tasso del mutuo è alto rispetto a quello che otterreste investendo liquidità in modo sicuro.
• Se avete liquidità in eccesso e un fondo di emergenza già costituito.
• Se volete ridurre il rischio di un variabile.

Non conviene se vi lasciate senza liquidità, se il mutuo è a tasso molto basso e altre spese urgenti pesano di più, oppure se potete valutare una surroga per ridurre il costo senza svuotare i risparmi. Considerate anche l'effetto fiscale: estinguere riduce gli interessi passivi detraibili (vedi detrazione degli interessi).

In difficoltà: sospensione e rinegoziazione

Se perdete il lavoro o avete un calo grave del reddito, agite subito, prima di saltare le rate:

• Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (Fondo Gasparrini): permette, a chi ha determinati requisiti (per esempio un ISEE entro una soglia, un mutuo per l'acquisto della prima casa, e un evento come la perdita del lavoro, grave malattia o altri eventi previsti), la sospensione del pagamento delle rate per un periodo, tipicamente fino a 18 mesi, con il pagamento degli interessi del periodo di sospensione a carico del Fondo in misura parziale. Le soglie e i casi ammessi vanno verificati su Consap.
• Sospensioni previste dalle banche o da accordi di categoria: molte banche aderiscono a iniziative proprie o a intese promosse dall'ABI per sospendere le rate o allungare la durata in situazioni di difficoltà.
• Rinegoziazione del tasso e della durata con la stessa banca, per ridurre la rata.
• Surroga: spostare il mutuo a un'altra banca con condizioni migliori, se il profilo lo consente.

Esempio: mutuo con rata di 711 euro; allungando la durata residua da 20 a 30 anni, la rata scende, ma il totale degli interessi sale in modo significativo. È una soluzione tampone, da valutare con attenzione.

Che cosa succede se non si pagano le rate

Il ritardo comporta interessi di mora, segnalazioni nelle banche dati (la segnalazione ai sistemi di informazioni creditizie avviene dopo determinati ritardi) e, nei casi gravi, la risoluzione del contratto e l'avvio della procedura esecutiva sull'immobile. Comunicare in anticipo alla banca la difficoltà e chiedere soluzioni è sempre meglio che tacere.

Errori da evitare

• Non leggere il contratto prima di comunicare l'estinzione.
• Estinguere usando tutta la liquidità, senza lasciare una riserva.
• Aspettare di essere in ritardo per chiedere aiuto alla banca o al Fondo Gasparrini.
• Non controllare la cancellazione dell'ipoteca dopo l'estinzione totale.

Per decisioni importanti, un consulente finanziario o un avvocato possono aiutarvi a scegliere.

Domande frequenti

Posso estinguere il mutuo in qualsiasi momento?

In generale sì: il diritto al rimborso anticipato è previsto dalla normativa. Il contratto può indicare le modalità (preavviso, comunicazione) e gli eventuali oneri consentiti.

La sospensione delle rate è gratuita?

Non è sempre gratuita: durante la sospensione maturano interessi, in parte a carico del Fondo e in parte da rimborsare. Le condizioni dipendono dallo strumento e dalla banca.

Posso estinguere solo una parte?

Sì, se il contratto lo prevede e secondo le modalità indicate: chiedete alla banca se preferite ridurre durata o rata.

Fonti ufficiali

• Consap — Fondo di solidarietà per i mutui prima casa (Fondo Gasparrini)
• Banca d'Italia — norme di trasparenza e Arbitro Bancario Finanziario
• ABI - Associazione bancaria italiana — misure di sospensione e accordi di categoria