Come confrontare le offerte di mutuo con l'ESIS: metodo passo dopo passo

Per confrontare due o più offerte di mutuo prima casa servono documenti omogenei e un metodo. I documenti sono gli ESIS (Prospetto informativo europeo standardizzato) personalizzati, che ogni banca deve consegnarvi in tempo utile prima della firma: hanno lo stesso formato in tutta l'Unione europea e contengono tasso, TAEG, rata, durata, spese e condizioni. Il metodo consiste nel mettere gli stessi dati in una tabella e confrontare non solo il tasso, ma costo totale, flessibilità e rischi. Questa guida mostra come farlo passo dopo passo.

Che cos'è l'ESIS e quando si riceve

L'ESIS è un documento di poche pagine con struttura fissa. Il primo ESIS si ottiene su richiesta e senza impegno, dopo aver fornito alla banca i dati essenziali (importo, durata, reddito, immobile). Se l'offerta cambia, la banca deve fornire un nuovo documento. Per le banche, l'ESIS personalizzato è un obbligo di trasparenza stabilito dalla normativa europea sul credito immobiliare ai consumatori, recepita in Italia con il decreto legislativo 72 del 2016 e con le disposizioni di Banca d'Italia sulla trasparenza.

Esiste anche un periodo di riflessione: dopo l'offerta vincolante, la normativa riconosce al consumatore un tempo per valutare prima di firmare. Chiedete alla banca come viene applicato.

Passo 1: fissare le condizioni di confronto

Prima di raccogliere ESIS, stabilite tre cose uguali per tutte le banche: importo, durata e tipologia di tasso (fisso o variabile). Se confrontate un fisso a 25 anni con un variabile a 30, i numeri non sono comparabili. Potete chiedere a ogni banca due versioni (per esempio fisso e variabile) e confrontarle a coppie.

Passo 2: costruire la tabella

Per ogni offerta riportate in una tabella i dati dell'ESIS:

La riga del costo totale si ricava dall'ESIS, che indica l'importo totale da rimborsare; se non è chiaro, calcolatelo moltiplicando la rata per il numero di rate e sommando spese e polizze.

Passo 3: leggere le sezioni chiave

• Tasso di interesse e TAEG: confrontate il TAEG, ma ricordate che per i variabili è calcolato ipotizzando un indice costante. Verificate anche gli scenari di rialzo indicati nell'ESIS: mostrano come cambierebbe la rata.
• Costi una tantum e periodici: sommate istruttoria, perizia, imposte e costi ricorrenti.
• Polizze obbligatorie: leggete se sono realmente obbligatorie per ottenere il mutuo o se influenzano lo spread; verificate se potete scegliere un'altra compagnia.
• Condizioni di rimborso anticipato e surroga: per i mutui per l'acquisto dell'abitazione sono limitati i costi, ma controllate che l'ESIS lo indichi.
• Conseguenze del mancato pagamento: interessi di mora, rischio di escussione dell'ipoteca.

Esempio numerico (illustrativo)

Mutuo di 150.000 euro, 25 anni. Offerta A: TAN 3,0% fisso, istruttoria 1.000 euro, perizia 250 euro, nessuna polizza. Rata circa 711 euro; costo totale = 711 x 300 = 213.400 euro più 1.250 euro di spese: circa 214.650 euro. Offerta B: TAN 2,8%, istruttoria 1.800 euro, perizia 250 euro, polizza vita obbligatoria di 400 euro all'anno per i primi 10 anni. Rata circa 696 euro (150.000 euro al 2,8% in 25 anni): costo totale = 696 x 300 = 208.800 euro, più 2.050 euro di spese, più 4.000 euro di polizza: circa 214.850 euro.

La differenza tra A e B è minima (circa 200 euro in 25 anni, a favore di A), anche se il TAN di B è più basso di 0,2 punti: ciò che conta è il TAEG e il costo totale, non solo il tasso. Se la polizza di B fosse facoltativa e non vincolasse lo spread, B diventerebbe nettamente più conveniente: da qui l'importanza di chiedere se le polizze sono davvero necessarie.

Passo 4: tenere conto di ciò che la tabella non mostra

• Flessibilità: possibilità di sospendere le rate, di cambiare da variabile a fisso o di rinegoziare.
• Qualità del servizio: tempi di delibera, chiarezza, assistenza.
• Condizioni accessorie: se lo spread è legato all'apertura di un conto o all'accredito dello stipendio, valutate i costi di quei prodotti.
• Stabilità dell'offerta: fino a quando è garantito il tasso e a quali condizioni.

Passo 5: negoziare

Con le offerte in mano potete tornare dalla banca preferita e chiedere un miglioramento su spread, spese o polizze. Molte condizioni sono trattabili, soprattutto con un anticipo alto o un profilo solido. Chiedete che ogni modifica sia riportata in un nuovo ESIS.

Mediatori e comparatori

I mediatori creditizi confrontano per voi più banche; devono essere iscritti nell'elenco tenuto dall'OAM e dovete sapere come sono remunerati (dal cliente, dalla banca o da entrambi). I comparatori online danno un'idea di massima, ma i tassi indicati sono spesso indicativi e non personalizzati. In ogni caso, l'unico documento vincolante è l'ESIS della singola banca.

Errori da evitare

• Confrontare offerte con importo, durata o tipo di tasso diversi.
• Guardare solo il TAN e ignorare spese e polizze.
• Non chiedere se le polizze sono facoltative.
• Non verificare gli scenari di rialzo del variabile.
• Firmare senza avere letto l'ESIS e le condizioni contrattuali.

Per una valutazione su misura, un consulente indipendente o un mediatore creditizio iscritto all'OAM può essere utile.

Domande frequenti

L'ESIS è vincolante?

È un documento informativo personalizzato; l'offerta diventa vincolante secondo le regole e i tempi indicati dalla banca. Chiedete per iscritto fino a quando valgono le condizioni.

Quante banche conviene interpellare?

Almeno due o tre, con le stesse condizioni di partenza. Più offerte aiutano a negoziare, ma richiedono ordine nel confronto.

I comparatori online sono affidabili?

Offrono un'idea del mercato, ma vanno verificati con l'ESIS della banca. Controllate sempre come funziona il servizio e se è remunerato dalle banche.

Fonti ufficiali

• Banca d'Italia — trasparenza bancaria, guida al mutuo, ABF
• OAM - Organismo Agenti e Mediatori — elenco dei mediatori creditizi
• ABI - Associazione bancaria italiana — informazioni sul credito ai consumatori