Surroga del mutuo: quando conviene cambiare banca e come funziona

La surroga (o portabilità) del mutuo consente di trasferire il finanziamento a un'altra banca che offre condizioni migliori, senza penali di estinzione e senza spese notarili a carico del cliente per il trasferimento, mantenendo la stessa ipoteca. La disciplina è nel Testo unico bancario (art. 120-quater). Conviene quando il nuovo tasso è sensibilmente più basso, o quando volete passare da variabile a fisso (o viceversa), ma vanno verificati TAEG, spese accessorie e durata residua. Questa guida spiega la procedura, mostra come valutare il risparmio e indica gli errori più frequenti.

Come funziona

Il mutuo che avete con la banca A viene estinto dalla banca B, che eroga a voi un nuovo finanziamento per il debito residuo. L'ipoteca iscritta a favore della banca A passa alla banca B per "surrogazione", senza una nuova iscrizione e senza atto notarile (la surroga si fa con scrittura privata autenticata o, più di frequente, con atto pubblico, ma le spese non vi vengono addebitate secondo la normativa). Gli effetti sono: una nuova rata, un nuovo tasso, e, se lo volete, una nuova durata.

Dal punto di vista della legge:

non ci sono penali da pagare alla vecchia banca per l'estinzione in surroga;
non ci sono spese notarili, di istruttoria o di cancellazione ipoteca a carico del cliente per il trasferimento, a meno di servizi aggiuntivi richiesti;
la vecchia banca deve collaborare secondo tempi stabiliti dalla norma, e in caso di ritardi può dovere un risarcimento al cliente per ogni mese di ritardo (rimedio previsto dalla legge, con importi e condizioni da verificare).

Spese che possono rimanere: perizia dell'immobile (alcune banche la offrono, altre la richiedono al cliente), eventuali polizze che la nuova banca richiede, e costi di conti o prodotti abbinati.

Quando conviene

Conviene soprattutto se:

Il tasso del mutuo attuale è molto più alto di quelli offerti ora.
Volete passare da variabile a fisso per sicurezza, o da fisso a variabile per sfruttare tassi più bassi, accettandone il rischio.
Il debito residuo è ancora alto e la durata residua è lunga: più tempo c'è per godere del risparmio.
L'offerta ha un TAEG più basso, e non solo un TAN più basso.

Non conviene o conviene poco se il debito residuo è piccolo, se mancano pochi anni alla fine, se le spese accessorie annullano il risparmio, o se la differenza di tasso è minima.

Esempio di calcolo (illustrativo)

Debito residuo 120.000 euro, tasso attuale 5%, 20 anni residui. La rata è circa 792 euro. Nuova offerta al 3,2% su 20 anni: rata circa 678 euro. Risparmio di circa 114 euro al mese, cioè circa 1.370 euro all'anno. Con costi di 500 euro (perizia e altro), il punto di pareggio arriva in circa 4-5 mesi; il risparmio complessivo sui 240 mesi è circa 27.000 euro (114 x 240 meno 500).

Se invece il nuovo tasso fosse 4,7%: rata circa 772 euro, risparmio circa 20 euro al mese; con costi di 500 euro, il pareggio sarebbe a circa 25 mesi. È ancora conveniente, ma con un margine molto più piccolo. Potete variare i dati con il simulatore di surroga.

Variabile da controllare	Perché conta
TAEG della nuova offerta	Include le spese e le polizze richieste
Durata residua	Più tempo, più risparmio potenziale
Costi di perizia e polizze	Possono ridurre o annullare il vantaggio
Tipo di tasso	Cambiare da variabile a fisso modifica il rischio, non solo il costo
Interessi totali	Allungare la durata abbassa la rata ma può aumentare il costo totale

Surroga, sostituzione e rinegoziazione

Surroga: si cambia banca, con effetti automatici sull'ipoteca e senza costi di trasferimento.
Sostituzione: si estingue il mutuo con un nuovo mutuo, con nuova ipoteca, nuovi costi notarili e imposta sostitutiva; è una soluzione diversa e di solito meno conveniente.
Rinegoziazione: si modificano le condizioni (tasso, durata) con la stessa banca, senza cambiare finanziatore. Può essere una strada più semplice, ma dipende dalla disponibilità della banca; spesso è utile come leva per negoziare.

Ricordate che, anche se la surroga è gratuita, la banca attuale può avere interesse a trattenervi e proporvi condizioni migliori: chiedere una rinegoziazione è un modo legittimo per sfruttare la concorrenza.

La procedura passo dopo passo

Raccogliete i dati del mutuo attuale: debito residuo, tasso, durata, rata, documento di sintesi.
Chiedete l'ESIS a più banche per la surroga.
Confrontate le offerte con i criteri della guida su come confrontare le offerte con l'ESIS.
Presentate la richiesta alla banca scelta con i documenti richiesti (reddito, immobile, mutuo).
La nuova banca svolge la perizia e l'istruttoria; se positive, delibera.
La nuova banca comunica alla banca attuale la richiesta di surroga; quest'ultima ha un tempo limitato per trasmettere il conteggio estintivo.
Si firma l'atto di surroga e si estingue il vecchio mutuo.

I tempi variano; confrontate quelli indicati dalle banche e tenete d'occhio le scadenze della vecchia rata fino al perfezionamento.

Sulla fiscalità

La surroga non comporta in sé imposta sostitutiva a carico del cliente nel caso previsto dalla normativa, e conserva, in genere, la detraibilità degli interessi passivi per la prima casa; per i dettagli leggete detrazione degli interessi passivi e verificate con un commercialista.

Errori da evitare

Guardare il solo TAN senza chiedere il TAEG e senza verificare le polizze richieste.
Allungare la durata per abbassare la rata senza valutare l'aumento degli interessi totali.
Pensare che la surroga sia solo per tasso variabile: vale per qualunque mutuo ipotecario ammissibile.
Dimenticare di chiedere alla banca attuale una controproposta.
Passare a un tasso variabile senza simulare uno scenario di rialzo.

Se non siete sicuri, parlate con un consulente indipendente o con un mediatore creditizio iscritto all'albo.

Domande frequenti

La surroga è davvero gratuita?

Per il trasferimento sì: non ci sono penali né costi notarili a carico del cliente. Possono restare costi accessori come perizia o polizze, indicati nell'ESIS.

Quanto tempo ci vuole?

Dipende dalle banche e dalla pratica: in genere alcune settimane. La normativa prevede tempi massimi per la vecchia banca nel trasmettere i dati.

Posso fare la surroga se ho un mutuo con garanzia del Fondo?

Dipende dalle condizioni della garanzia e della nuova banca: chiedete in anticipo.

Fonti ufficiali

Banca d'Italia — guida alla portabilità del mutuo, trasparenza bancaria, ABF
ABI - Associazione bancaria italiana — informazioni sulla surroga
Agenzia delle Entrate — aspetti fiscali del mutuo